Apartmanın Genel Yönetimi İle İlgili Olmayan Konularda Yönetici Dava Açabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticiliğin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu bakımdan yöneticinin doğrudan kat malikleri adına dava açma olanağı yoktur. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddesisi hükmü uyarınca kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda kat maliklerini temsilen dava açılabilir.

Bu hususun tespiti için kat malikleri kurulunun bu konuda davacıyı yetkili kıldıklarına dair kararın olup olmadığının araştırılması, yok ise HMK’nun 115/2. maddesi gereğince davacıya dava şartı noksanlığının tamamlanması için kesin süre verilmesi, noksanlık giderilmediği takdirde dava şartı yokluğundan istemin reddine karar verilmesi gerektiğine Yargıtay hükmetmiştir. Yani yönetici sadece kat maliklerince özel yetki verilmesi halinde temsilci sıfatıyla dava açabilir. İlgili Yargıtay kararı aşağıdadır.

 https://emsal.yargitay.gov.tr/VeriBankasiIstemciWeb/yeniTasarim/index.jsp

4. Hukuk Dairesi         2016/12908 E.  ,  2016/12074 K.
“İçtihat Metni”


MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı … vekili Avukat … tarafından, davalı …Ltd. Şti. aleyhine 22/12/2014 gününde verilen dilekçe ile tazminat istenmesi üzerine mahkemece yapılan yargılama sonunda; davanın dava şartı yokluğundan reddine dair verilen 10/11/2015 günlü kararın Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından süresi içinde istenilmekle temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor ile dosya içerisindeki kağıtlar incelenerek gereği görüşüldü. 
Dava, komşu binada yapılan tadilat sırasında apartmana verilen zararın tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece, istemin dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davacı, zarar gören apartmanın yöneticisi olduğunu, apartmana ait pissu gider borularına bina yakınında yer alan taşınmazda yüklenici davalı … ve San. Ltd. Şti. tarafından yapılan tadilat çalışması sırasında zarar verildiğini iddia ederek, oluşan zararın davalıdan tazmini isteminde bulunmuştur.
Davalı, oluşan zararda kendilerine atfedilebilir bir kusur olmadığını belirterek istemin reddi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, apartmanın genel yönetimiyle ilgili olmayan konularda, yöneticinin sadece kat maliklerince özel yetki verilmesi halinde temsilci sıfatıyla dava açabileceği gerekçesiyle istemin dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiştir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 114/d maddesinde tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları dava şartı olarak sayılmış, 115/2. maddesinde ise; mahkemenin, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar vereceği ancak, dava şartı noksanlığının giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verileceği bu süre içinde dava şartı noksanlığı giderilmemişse davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedileceği hükme bağlanmıştır.
Somut davada; davacı … dosyadaki bilgi ve belgelere göre; … Apartmanının yöneticisi olup binada oluşan ve tüm kat maliklerini ilgilendiren zararın giderilmesi isteminde bulunmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticiliğin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu bakımdan yöneticinin doğrudan kat malikleri adına dava açma olanağı yoktur. Ancak, aynı yasanın 35. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda kat maliklerini temsilen dava açılabilir. Bu hususun tespiti için kat malikleri kurulunun bu konuda davacıyı yetkili kıldıklarına dair kararın olup olmadığının araştırılması, yok ise HMK’nun 115/2. maddesi gereğince davacıya dava şartı noksanlığının tamamlanması için kesin süre verilmesi, noksanlık giderilmediği takdirde dava şartı yokluğundan istemin reddine karar verilmesi gerekirken, açık yasa hükmüne rağmen davacıya belirtilen şekilde süre verilmeden, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile istemin dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmesi doğru olmamış, bu durum kararın bozulmasını gerektirmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan harcın istek halinde geri verilmesine 12/12/2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.