Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Dava Ne Zaman Açılabilir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm yoksa, yeni kira döneminde zamlı kiranın geçerli olabilmesi için, yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce davanın açılması gereklidir. Ya da yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce, kiracıya, ev sahibinin kirayı arttıracağını yazılı olarak bildirmiş olması ve izleyen kira dönemi sonuna kadar dava açmış olması gereklidir. Aksi halde yeni kira döneminde zamlı kira kiracıyı bağlamaz, zamlı kira ancak bir sonra ki kira döneminde geçerli olur.
Sözleşmede yeni
 kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. 

http://emsal.yargitay.gov.tr/BilgiBankasiIstemciWeb/DokumanGosterServlet?dokumanId=6dQp1E3JJN2TqHn5HwZgd7pMO1SCD0Le%2BRwsNJGzcYM%2Fa%2B6gU8dOQaq%2FfBdKB2erTVTk2aur73X3iXDDyVAYoeav6%2BU4nHhzkjaw57vh133nKvtfJ0mFnh0uGbtVzloClPTTEoggAi2dgO3%2BvnuyQQ%3D%3D&aranan=kira%20art%C4%B1%C5%9F%20miktar%C4%B1&dokumanTuru=YARGITAYKARARI

3. Hukuk Dairesi         2017/1466 E.  ,  2017/363 K.
“İçtihat Metni


Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacılar vekili dava dilekçesinde, davacıların taşınmazın malikleri . mirasçıları olduklarını, murislere ait taşınmazda 01/10/1998 günlü sözleşme ile davalının kiracı olduğunu, aylık 1.050,00 TL kira bedeli ödediğini ancak emsallerin çok altında kaldığını, kira bedelinin arttırımı yönünde yapılan görüşmelerden sonuç alınamadığını, kiraaktinde yeni dönem kirası belirlenirken artış yapılacağı hususunda düzenleme bulunduğunu beyanla 01/10/2011 tarihinde itibaren aylık kiranın 1.750,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı cevap dilekçesiyle, davalının taşınmazda uzun yıllardır kiracı olduğunu, her kira döneminde aylık kira bedelinin . oranında asgari %10 arttırıldığını, davacılar tarafından kira dönemi başında artış isteği yapılmadığını, istenilen miktarın yüksek olduğunu, eğer kira dönemi başında böyle bir talep davalıya ulaşsa idi kiralananın tahliye edilebileceğini beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava açılış tarihi itibariyle ait olduğu kira dönemi nedeniyle 01.10.2012 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin brüt 1.600 TL olarak tespitine, fazla istemin reddine karar verilmiş,hüküm, davacı vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
./..
-2-
2-TBK.nın 345.maddesinde; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kiradönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kirabedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. 
Olayımıza gelince; Taraflar arasında 01.10.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğu kabul edildiği halde 07.06.2012 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı gerekçesi ile bir sonraki dönem olan 01.10.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir. Bu itibarla, mahkemece 01.10.2011 tarihinden itibaren rayiç kira bedelinin yöntemine uygun şekilde belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, HUMK’nun 440/III-2 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 19.01.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.