Kiracının, kira sözleşme süresi dolmadan, evden çıkması

Borçlar Kanunun 325. maddesine göre, kira kontratında belirtilen süre dolmadan kiracı evden çıkarsa, ev yeniden kiraya verilene kadar, kiracı geçen makul süre kira parasından, yani ev sahibinin zararından, sorumlu olur.  Makul süreden kasıt normal koşullarda evin kiraya verilebilme süresidir. Evin özelliği, konumu vs. önemlidir. Örnek vermek gerekirse, kiracı 1 yıllık kira sözleşmesi imzalayıp, 9 ay sonunda evden çıkarsa, kalan 3 ayın kirasından  kural olarak sorumlu olur. Fakat evin konumu ve özelliği gereği 1 ay içinde kiraya verilebilecek durumdaysa kiracı sadece 1 aylık kira tutarından sorumlu olur. Şöyle ki, gerek Borçlar Kanununa göre gerekse Yargıtay uygulamasına göre, kiracı kira süresinin sonuna kadar ev sahibinin uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ev sahibinin zararı, evin tahliye tarihinden, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Kiracı, belirli süreli kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine yazılı bildirimde bulunarak evden çıkabilir. (Borçlar Kanunu Madde 347) Bildirim ancak yazılı şekilde yapılırsa geçerlidir.  (Borçlar Kanunu Madde 348)

Şayet, kiracı, evden çıkacağını kira sözleşmesinin bitimine en az 15 gün kala ev sahibine bildirmemişse kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Fakat ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ev sahibi, ancak 10 yıl uzama süresi sonunda , bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son vererek kiracıyı evden çıkarabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, ev sahibi ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, kira sözleşmesini sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Av.Metin KURŞAT

Emsal Yargıtay kararları aşağıdadır.

https://emsal.yargitay.gov.tr/BilgiBankasiIstemciWeb/yeniTasarim/index.jsp

3. Hukuk Dairesi 2017/782 E. , 2017/256 K.

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH … MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki itirazın iptali davası sonucu mahkemece verilen hükmün … …. … Dairesince bozulması üzerine, verilen direnme kararına ilişkin dava dosyası 02…..2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanun’un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’na eklenen geçici …/…. maddesi uyarınca … … Genel Kurulu tarafından Dairemize gönderilmiş olmakla, dosyadaki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Yerel mahkeme kararının davalı tarafından temyizi üzerine, … …. … Dairesince 05.03.2015 gün 2015/596 Esas, 2015/2283 Karar sayılı ilamı ile bilirkişi incelemesi yapılarak bilirkişi tarafından bulunan makul sürenin tahliye tarihine eklenmesiyle ulaşılacak tarihe kadar kiracının makul süre kira parasından sorumlu tutulması gerekirken dosya üzerinden alınan, karar vermeye yeterli olmayan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, taşınmaz tahliye edildikten sonra kiraya verilebilmesi için makul sürenin iki ay olduğu, davalının taşınmazı ….02.2010 tarihinde tahliye ettiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozmaya karşı direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmiş olup, Dairemizin 6763 sayılı Kanun’un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’na eklenen geçici …/…. maddesi uyarınca öncelikle inceleme yetkisi olduğu anlaşılmakla dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Y A R G I T A Y K A R A R I
… …. … Dairesince “ Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak, kiracı kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, 6098 Sayılı TBK.’nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Bu nedenle Mahkemece kiralanan yerin aynı bedel ve
şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği, mahallinde bilirkişi aracılığıyla keşfen
saptanarak, belirlenen süre ile sınırlı olarak kiracının ödemesi gereken tazminat tespit edilmelidir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğu, …’ın denetimine elverişli bir raporla saptanmalıdır. Mahkemece yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde inceleme yapılarak bilirkişi tarafından bulunan makul sürenin tahliye tarihine eklenmesiyle ulaşılacak tarihe kadar kiracının makul süre kira parasından sorumlu tutulması gerekirken, dosya üzerinden alınan, karar vermeye yeterli olmayan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru olmadığı” gerekçesi ile verdiği bozma kararına karşı;
Mahkemece “Davalı, davacıya ait taşınmazda kiracıdır. Kiracı taşınmazı tahliye etmiştir, taşınmaz tahliye edildikten sonra kiraya, kiralayan tarafından verilebilmesi için makul süre iki aylık bir süredir. Bu süreyi Yüce … bir çok kararlarında kabul etmiştir. Dava konusu taşınmazın kiracı taraftan 2010 Şubat ayında tahliye ettiği anlaşılmıştır. Yani davalı taşınmazı …/02/2010 tarihi itibariyle tahliye ettiği anlaşılmaktadır. Kiracının tahliye tarihi ile kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya verebileceği tarih arasındaki dönemin başka bir söyleyişle yeniden kiralama için gereken makul sürenin … Yargıtayın uygulamalarına uygun düşer vaziyette olduğu üzere iki aylık süre olduğu kabul edilmiştir. Bu süre itibariyle gerekli hesaplamaların yapılması için dosya konusunda uzman bilirkişilere tevdi edilmiş, uzman bilirkişi kurulu bu yönü itibariyle gerekli hesaplamaları yapmış ve raporunu sunmuş, ana paranın ….805,50 TL işlemiş faiz alacağının da 315,54 TL olarak hesaplandığı belirlenmiştir. Yargıtayın iki aylık bu süreyi bir çok kararında belirtildiğine göre bu süreyi iki ay olarak kabul ettiği anlaşılmaktadır. Buna göre de uzman bilirkişi kurulu tarafından da bu sürenin iki ay olduğunun tesbit edildiği” gerekçesi ile direnilmiştir.
Erken tahliye halinde kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanununun 112 maddesi (Borçlar Kanunun 96.) göndermesi ile aynı kanunun 52. (BK. 44) maddesi uyarınca, davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Her ne kadar karar makul sürenin, …’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması gerekçesiyle bozulmuş ise de temyiz edenin sıfatı ve dosyanın geçirdiği safahat gözününe alındığından yeniden bilirkişi incelemesi
yapılmasının dosyaya katkı sağlamayacağı bu defaki incelemeden anlaşılmakla, yerinde bulunmayan davalı vekilinin bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün 6763 sayılı Kanun’un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’na eklenen geçici …/…. maddesi uyarınca ONANMASINA, 195.00.TL bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, HUMK’nun 440/III-… maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, ….01.2017 günü oybirliğiyle karar verildi.

 

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2016/9799 E. , 2016/6337 K.

“İçtihat Metni”

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiraya verenin açtığı erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kira alacağı ile elektrik ve doğalgaz tüketim bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 15.468,44-TL nin tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davacıya ait taşınmazın davalıya 25.12.2008 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiralandığını, 2012 yılı kira bedelinin 2.500,00-TL olarak belirlendiğini, davalının Ağustos/2012 tarihinde kendisine haber vermeden taşınmazı boşalttığını, bu nedenle de taşınmazın uzun süre boş kaldığını ve kira geliri elde edemediğini, sözleşmenin 18.maddesinde kiracının süre dolmadan taşınmazı tahliye etmesi halinde kalan aylar kirasının muaccel olacağının kararlaştırıldığını, bu hükme göre de 2012 yılının Ağustos, Eylül, Ekim ve Kasım ayları kira bedeli toplamı 10.000,00-TL ile kendisi tarafından ödenmek zorunda kalınan birikmiş 3.812,23-TL elektrik ile 1.938,77-TL doğalgaz faturası toplamı olan 15.751,00-TL alacağın yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir. Mahkemece; davalının davaya konu mecuru davacıya fesih talebinde bulunmadan tahliye ettiğinden ödenmeyen kira bedellerinden ve yine davacı tarafından ödenen elektrik ve doğalgaz bedellerinden sorumlu olduğu sabit olduğundan davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalının erken tahliye nedeniyle hükmedilen makul süre kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.12.2008 başlangıç tarihli ve 24 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 18. maddesinde süre dolmadan kiracı taşınmazı tahliye ederse kalan aylar kirasının muaccel olacağı düzenlemesi bulunmakta ise de; Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak, kiracı kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Bu husus 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 325. Maddesinde:” kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder…” denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınarak, tahliyeden sonra kiracının sorumlu olduğu kira parası miktarının belirlenmesi gerekirken, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02/11/2016 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

 

(M)

 

 

KARŞI OY YAZISI:
Taraflar arasında düzenlenen 25.12.2008 başlangıç tarihli ve 24 ay süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 18.maddesinde “süre dolmadan kiracı tahliye ederse, kalan aylar kirası muaccel olur” hükmüne yer verilmiştir. Bu şekildeki bir kararlaştırma cezai şart niteliğinde olup, geçerlidir. Taraflar, erken fesih halinde, kalan aylar kirasının muaccel olacağını kararlaştırdıklarına göre mahkemece talep edilen aylar kirasına hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından hükmün onanması gerektiğini düşündüğümden sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.

6. Hukuk Dairesi 2016/931 E. , 2016/2494 K.

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın iptali ve depozitonun iadesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve depozitonun iadesi davasına dair karar, davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Asıl dava, erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kira alacağının tahsili amacıyla yapılan icra takibine itirazın iptali, karşı dava depozito bedelinin iadesi istemine ilişkindir.
Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, 1350 TL üzerinden itirazın iptaline, karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı (karşı davalı) ve davalılar (karşı davacı) vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 21.07.2004 tarih 5219 sayılı kanunla değişik 427. maddesi ve 5236 sayılı kanunun 19. maddesi ile Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununa eklenen Ek madde 4 uyarınca yeniden değerleme oranına göre ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.03.2005 tarih ve 9-82 esas ve 126 karar sayılı ilamı uyarınca temyiz konusu alacak hüküm tarihinde 1.890.-TL’nin altında bulunduğundan hükmün kesin olması nedeniyle davalılar vekilinin (karşı davacılar) temyiz isteminin REDDİNE,
2-Davacı (karşı davalı) vekilinin erken tahliye nedeniyle hükmedilen makul süre kira alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak, kiracı kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, 6098 Sayılı TBK.’nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Bu husus 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 325. Maddesinde:” kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder…” denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Ancak kiracının sorumluluğu kira süresi ile sınırlıdır.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15/07/2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ve kiralananın erken tahliye edildiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının asıl davada kiralananın tahliye tarihinden dönem sonuna kadar olan beş aylık kira alacağı üzerinden itirazın iptali isteminde bulunması üzerine mahkemece bilirkişi incelemesi yapılmaksızın Yargıtay uygulamaları doğrultusunda takdiren 2 aylık makul süre kira alacağına hükmedilmiş ise de bilirkişi incelemesi ile belirlenmesi gereken hususun Hâkimin taktir hakkı ile belirlenmesi mümkün değildir. Mahkemece yapılacak iş bilirkişi aracılığıyla makul sürenin tespitinden ibarettir. Ne var ki, bu süre …. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/391 E-1155 Karar sayılı dosyası ile tespit edildiğine göre bu dosya kararının kesinleşmesi beklenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-Davacının (karşı davalı) karşı davada hükmedilen vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davalı (karşı davacı) kiracı tarafından açılan karşı dava reddedildiğine göre mahkemece davacı (karşı davalı) kiralayan lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde davalı (karşı davacı) lehine vekalet ücretine hükmedilmesi de doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda (1) No’lu bentte açıklanan nedenlerle davalılar (karşı davacı) vekilinin temyiz isteminin reddine, (2) ve (3) No’lu bentlerde açıklanan nedenlerle davacı (karşı davalı) temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 29/03/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.